Kommentar

Bygg mer!

Det blir stadig dyrere å bo i Oslo. Løsningen er ikke å stimulere etterspørselen ytterligere, men tilbudssiden.

Bilde: Tore Sætre, Wikimedia. CC lisens 4.0.

Oslo-byrådet vil hjelpe flere inn på boligmarkedet, men problemet ligger på tilbudssiden.

Byrådet i Oslo la i går frem noen ideer om hvordan det skal bli lettere å komme seg inn på boligmarkedet. Jeg skriver ideer, fordi detaljer, ikke minst hvor mye dette skal koste, mangler.

Boligprisene har økt kraftig i Oslo over lenger tid, og de siste årene betydelig mer enn på landsbasis. Det er en følge av begrensninger i tilbudet, kombinert med økt etterspørsel, primært via befolkningsveksten. Som i landet ellers er brorparten av boligmarkedet i Oslo privat, og kommersielt orientert.

Da er dette en naturlig effekt. Siden det er attraktivt å bo i Oslo, og stadig mer attraktiv, øker dette verdien av boligarealet i byen. Det slår ut i en kraftig økning i tomteprisen, og tilsvarende for bruktboliger.  Selv om det kan være mindre variasjoner over tid, er kostnadene ved å bygge nytt styrende for prisene i den langt større delen av boligmarkedet som er bruktboliger.

Byggekostnadene har ifølge Byrådet økt med 66 prosent i tidsrommet 2003 til 2018. Det er på linje med byggekostnadene for boligblokker på landsbasis, men dobbelt så mye som konsumprisindeksen.  Og bare en tredel av den samlede boligprisøkningen, som er på 200 prosent i Oslo i dette tidsrommet. Resten har altså etterspørselen tatt seg av, og det har slått ut i økte tomteverdier.

Er det så dyrt?

De høye prisene i Oslo skaper problemer for de som skal etablere seg der. Vi må imidlertid huske at rentenivået er svært lavt, og det er sannsynlig at dette vil fortsette i overskuelig fremtid, dog noe høyere enn i dag. Sammen med et godt arbeidsmarked og god lønnsøkning over tid, forklarer det at etterspørselen fremdeles er god.

Byrådet og mange andre trekker frem den såkalte sykepleierindeksen, som viser hvor stor andelen av boligmarkedet som en med normal lønn har råd til, gitt stiliserte forutsetninger.

Men dersom det er nesten umulig å etablere seg i Oslo med vanlige lønninger, hvorfor har er en svært stor del av befolkningsøkningen i Oslo de siste ti-femten årene vært innvandrere, som i gjennomsnitt ligger betydelig lavere i inntekt enn resten av befolkningen? De har tydeligvis råd til å bo her. Noe av dette kan riktignok forklares av at mange i den gruppen leier, og der har prisøkningen vært «bare» 85 prosent i samme tidsrom. Og noe kan forklares ved at mange i denne gruppen faller inn under ulike støtteordninger som skal hjelpe dem på boligmarkedet, noe jeg kommer tilbake til.

Vi må skille mellom våre gjennomsnittlige bokostnader, der de fleste av oss har kommet inn i markedet til en langt lavere inngangspris enn dagens, og hva det koster å etablere seg . For de som skal etablere seg i Oslo, uten drahjelp fra foreldre som har fått del i prisøkningen, er det temmelig dyrt.

Så kan man si at det ikke er en menneskerett å bo i Oslo, og det er helt riktig. Men det er likevel et problem dersom terskelen for å etablere seg blir for høy, ikke minst fordi byen trenger arbeidskraft som har råd til å bo her uten millionlønninger.

Må øke tilbudet

Det er mange mulige grep for politikerne her. La oss begynne med tilbudssiden.

Byggekostnadene påvirkes av tekniske forskrifter og krav. Å lempe på disse vil redusere disse kostnadene, men i pressområder som Oslo der etterspørselen er styrende, vil mye av dette lett tyte ut igjen i form av høyere tomtepris.

Kostnadene har også sammenheng med tilgangen på arbeidskraft i byggebransjen. Slik sett har EØS-innvandring sannsynligvis bidratt til lavere kostnadsøkning enn det vi ellers ville hatt.

Fortjenesten i bransjen varierer, men dette er et marked med stor konkurranse, og over tid kan man forvente at den vil være normal.

Staten kan stimulere boligbygging gjennom tilgang på kreditt på gunstige vilkår. Dette var tidligere en viktig rolle for Husbanken, men i de senere år har dens rolle blitt mer innrettet mot å hjelpe svakere grupper inn på boligmarkedet.

Flere tomter

Tomteprisen er altså det området der ubalansen i tilbud og etterspørsel i Oslo først og fremst slår ut. Der det ikke er knapphet på tomteareal, som på landsbygda, er tomteverdien gjerne svært lav.

Politikerne kan styre arealtilgangen på tre måter: Gjennom salg av offentlige arealer og ved regulering av areal til boligformål, og gjennom utnyttelsesgraden, altså hvor stor del av en tomt som kan bebygges og antall etasjer.

Her er det åpenbare interessekonflikter. De som er etablert i boligmarkedet har ingen økonomisk interesse i økt arealtilgang. Det vil redusere verdien av deres egen bolig.

Dersom de i tillegg påføres en ulempe ved at de hyggelige hagene i nabolaget bebygges, eller det kommer blokker langs trafikknutepunkter som skygger for solen og ser «stygge» ut, er mange åpenbar imot. For dem som bor i Markas randsone er det ikke greit at noen skal få bygge litt innenfor dagens grense, og redusere verdien av dette som turareal. Vi har altså en sterk insider-gruppe som vil bekjempe mange tiltak som ville hjelpe outsiderne i boligmarkedet.

Skal etterspørselen stimuleres?

Selv om alle skal bo, er det betydelig fleksibilitet omkring hvor, hvor stort og sammen med hvem man bor, og valgene påvirkes av kostnadene. Politikerne har også her mange virkemidler.

Etterspørselen etter bolig kan påvirkes av støtteordninger og skattefordeler, samt kredittrestriksjoner rettet mot allmennheten eller enkelte grupper. Det er bred enighet om at vanskeligstilte grupper må hjelpes i boligmarkedet. Det skjer blant annet gjennom kommunale boliger som leies ut noe rimeligere enn markedsleien – selv om prinsippet er «gjengs leie», og via bostøtteordninger.

Det har også vært bred enighet om at «folk flest» skal eie sin egen bolig, ikke leie den, og at dette tilsier skattefradrag for gjeldsrenter. Ved å gjøre lånet billigere å betjene, kan man låne mer, og det driver prisene opp i pressområder. Verdien av rentefradraget har riktignok blitt redusert over tid, men det er liten vilje til å fjerne det. Hvor stor effekt en fjerning ville ha, er det vanskelig å si med sikkerhet. Storbritannia har ikke fradragsrett for gjeldsrenter, men likevel blant de høyeste andelene som eier bolig i verden. Men det har heller ikke hindret boligmarkedet i å være svært hett, helt til Brexit-frykten la en demper.

Selveierprinsippet ligger også bak andre skattefordeler, som favoriseringen av bolig i formueskatten. Denne fordelen er riktignok tilnærmet eliminert for bolig nummer to, noe som reduserer incentivet for å kjøpe for utleie (eller beholde eksisterende bolig når man kjøper nytt). På den ene siden gir det færre konkurrenter som driver opp prisene i eiermarkedet, men på den andre siden gir det færre tilbydere i leiemarkedet og dermed prispress der.

Innstramning virket

Boligmarkedet tok en pustepause i 2017. En av grunnene til at prisene falt noe, var at regjeringen strammet til reglene for kreditt, og særlig strengt i Oslo, noe som gjorde at noen falt ut av markedet. Her er vi ved kjernen: Uten økt tilbud er det bare etterspørselshindrende virkemidler som kan få boligprisene ned. De går ut over noen, og gjerne de som ligger på grensen til å ha råd til å kjøpe bolig.

Siv Jensens boliglånsforskrift virket reduserende på boligprisene nettopp fordi den gikk motsatt vei av det Oslo-byrådet nå ønsker.

Innvandring teller

Jeg har allerede nevnt stor innvandring til Oslo, som åpenbart har bidratt til større boligetterspørsel. I tynt befolkede områder kan innvandring være bra for et tregt boligmarked, der problemet altså er fraflytting og lav etterspørsel. I Oslo bidrar den til å presse prisene oppover.

Jeg har liten tro på forsøk på å styre hvor innvandrere bosetter seg, utover førstegangsbosetting av flyktninger, der norske skattebetalere bidrar kraftig. Etter det bør innvandrere, som andre, få bosette seg der de vil. Og da blir det gjerne der det allerede finnes mange som deler deres bakgrunn, og der arbeidsmarkedet er godt – som i Oslo. Når det er sagt: Det er i stor grad en politisk beslutning hvor høyt det nasjonale nivået for innvandring skal være, og lavere samlet innvandring vil også ha stor betydning for Oslo.

Den tredje boligsektoren

Byrådet vil skape det de kaller «den tredje boligsektoren» for grupper som ikke har så store vansker at de omfattes av dagens støttetiltak, men likevel sliter med innpass. De skal gis en fordel, slik at de kan etterspørre boliger de ellers ikke ville hatt tilgang til.

Byrådet skisserer tre tiltak (kursivert):

Innsats for leie-bolig: Lavere leie mot at leietaker gjør enkle drift- og vedlikeholdsoppgaver.

I realiteten betyr dette at man betaler med arbeidskraft istedenfor penger – som et borettslag eller sameie basert på stor grad av dugnadsinnsats. Dette kan sikkert passe for noen, men dersom det forelå en betydelig etterspørsel etter dette, ville ikke det private markedet tilbudt noe sånn?

Som mangeårig styremedlem i flere borettslag og sameier vet jeg at de fleste er mest bekvemme med å sette bort drift og vedlikehold til profesjonelle. Dugnad er ikke det mest populære omkring i Oslos bakgårder, og mange lurer seg unna, med tilhørende forsuring av bomiljøet.

Etablererbolig: Kommunen bygger og selger boliger og beholder kommunalt eierskap i en viss andel av boligen, for eksempel 20 prosent. Boligkjøper eier dermed 80 prosent og kjøpspris blir 80 prosent av markedspris.

Det fremgår ikke eksplisitt av byrådets dokumenter, men jeg antar at dette er noe annet enn et vanlig borettslag med fellesgjeld som skal betjenes, og at kommunens andel inngår som et subsidieelement. Det skaper i så fall behov for regulering av salgsprisen når beboeren skal flytte, slik at den nye kjøperen også går inn til en lavere pris, og den heldige førstegangskjøperen ikke bare kan stikke gevinsten i lomma.

Denne modellen prøves nå ut av medlemseide OBOS – OBOS Bostart, med en rabatt på 10-15 prosent. Men siden byen største boligbygger allerede gjør dette, hvorfor skal kommunen inn?

Leie til eie-boliger: Innenfor etablererbolig-konseptet kan man også gi mulighet for leie-til-eie-løsninger. Innebærer at husleien i praksis blir nedbetaling på boligen, og at leietaker dermed kan kjøpe boligen på sikt.

Dette gir bare mening dersom husleien er langt lavere enn det en vanlig leie samt kostnadene til nedbetaling boligen ville være. Det betyr altså at de heldige leietakerne i praksis får kjøpe en bolig billig av kommunen.

Johansen tenker stort

Hvor mye vil dette koste? Ingen vet. Men på gårsdagens pressekonferanse sa byrådsleder Raymond Johansen dette om det langsiktige målet:

– 20 prosent av alle nybygg. Ambisjonen bør være der hvis det skal være noe poeng. Om vi etablerer en pilot og det bare blir noe smårusk, vil det egentlig ikke ha noen stor betydning.

Her er en regneøvelse: Gjennomsnittlig boligbygging i Oslo i dette årtusenet er 5-6000 årlig. La oss bruke 4-5 millioner som stykkpris. En femdel av dette gir kommunale investeringskostnader på omkring 5 milliarder i året. Ved et subsidieelement på 20 prosent, gir det årlige utgifter for kommunen på 1 milliard kroner i mange år fremover.  Det er et meget betydelig beløp.

Hva får kommunene igjen for dette? Utvalgte grupper får noe lavere bokostnader, og for noen av disse innebærer det at de bor i Oslo istedenfor andre steder, eller bor i en bedre bolig. Men siden disse tiltakene ikke rettes inn mot å skaffe flere boliger i Oslo, vil denne økte etterspørselen føre til høyere kostnader for alle andre som skal etablere seg i byen.

Ja, en femtedel kommer bedre ut, men fire femtedeler kommer dårligere ut i boligmarkedet. Og skattebetalerne betaler en ekstraregning for denne omfordelingen.

Bli abonnent

Da får du tilgang til alle artikler. Det tar under ett minutt.

Prøv i en måned for 1,-
Allerede abonnent? Logg inn

Fra forsiden