Spaltist

Ingen boligmangel i Sverige

Med Hammarby Sjöstad fikk middelklassen en mulighet til å bli moderne. Nå synker prisene. Kommer Hammarby Sjöstad til å bli det nye Rinkeby, spør Lars Anders Johansson.

Bilde: Hans Kylberg Follow/Flickr, CC BY 2.0

Svenske politikere vil ha deg til å tro at det er boligmangel i landet. Men Sverige har ingen boligmangel. Sverige har et utenforskapsproblem.

Hammarby Sjöstad ble oppført som en tenkt OL-by til de lekene Stockholm søkte om å få i 2004, men ikke fikk. Bydelen, som i dag består av dyre borettslag, er et tidligere industriområde rundt den gamle industrihavnen Hammarby Sjö i det sydøstre Stockholm. Den er et uttrykk for en trend i retning av mer tradisjonell byplanlegging som var rådende etter årtusenskiftet, og preges derfor av brede promenader med trær og trikker. Arkitekturen er modernistisk, men på gateplan ligger butikker og restauranter. Det rike tilbudet av matsteder og service har gjort bydelen populær og presset opp prisene på leilighetene.

For svensker er det få bydeler som bedre symboliserer den høykonjunkturen som rådde fra årtusenskiftet og frem til finanskrisen i 2008. Flyttelass etter flyttelass med velbeslått middelklasse gikk til Hammarby Sjöstad. Bydelen signaliserte noe annet enn de tradisjonelle bygårdsområdene eller de hundre år gamle villaforstedene som tidligere var de boformer som de som ville signalisere status gjennom sin boform, hadde kunne velge mellom.

Med Hammarby Sjöstad fikk middelklassen en mulighet til å bli moderne. Bydelen ble også referansepunkt og forbilde for nye byutviklingsprosjekter i hele landet, fra Malmö i syd til Gävle i nord. Overalt lot de kommunale byplanleggingskontorene tegne små sjösteder i miniatyr. Når noe hender i Stockholm, vil resten av landet følge etter.

Nå ser det imidlertid ut som hypen har lagt seg. I de sist bygde husene i Hammarby Sjöstad begynner det å bli vanskelig for byggherrene å få solgt leilighetene. I kvartalet Lugnet har eiendomsutvikleren Bonava bare klart å selge 38 av 54 ferdigstilte leiligheter, på tross av at borettslaget har lagt ut leilighetene opp til en million kroner under takst.

Mettet marked

Like vanskelig er det for Bonava å selge sine sentralt beliggende nyproduserte leiligheter på Kungsholmen i Stockholm, et av de mest attraktive stedene på det svenske boligmarkedet. Bonava er ikke alene: Eiendomsselskapet Wallenstam har med henvisning til det endrede boligmarkedet i Stockholm bestemt seg for å gjøre om deler av borettslagsleilighetene til utleieleiligheter. Også eiendomsutvikleren Oscar Properties har begynt å selge nye leiligheter  på attraktive adresser i Stockholm under takst.

Alt tyder på at eiendomsmarkedet i Stockholm er overmettet. Samtidig snakkes det om boligkrise. Hvordan henger det sammen?

Dels handler det om at det allerede finnes tilstrekkelig med boliger for dem som har råd til å kjøpe eller leie nye leiligheter. Å bygge nye boliger er dyrt, og å bo i nye boliger kommer alltid til å være dyrt om ikke noen annen går inn og betaler en del av kostnaden. Dels handler det om det dysfunksjonelle leiemarkedet i Sverige, som både forklarer fraværet av billige utleieleiligheter og den grotesk lange boligkøen i Stockholm.

Siden lang ventetid i kø belønnes med kraftig subsidierte leiepriser på attraktive adresser, som i et uregulert leiemarkedet hadde kostet det mangedobbelte, skapes innlåsingseffekter der mennesker velger holde på sine kontrakter selv om de kanskje egentlig hadde foretrukket å flytte. Dessuten undergraves incentivene for byggherrer til å bygge billige utleieboliger. Akkumulert over tid har dette ført til dagens situasjon, med stor etterspørsel etter et lite antall utleieboliger og et stort marked for den en gang i tiden mer perifere borettsordningen.

Utenforskap

En annen forklaring på det tilbakevendende snakket om boligmangel er at det er et mer behagelig problem for politikere og opinionsdannere å adressere enn de faktiske sosiale problemene som ligger bak trangboddheten i forstedene. Det finnes ingen boligmangel i Sverige for dem som har en inntekt og mulighet til å betale. Derimot finnes en voksende gruppe i samfunnet som står utenfor både bolig- og arbeidsmarkedet.

Denne gruppen kommer ikke å ha råd til noen egen bolig, helt uavhengig av hvor mange nye borettslagsleiligheter som bygges – så lenge det ikke er noen andre som betaler for dem. Men det er lettere som politiker å late som traggboddhet og boligsegregering er en konsekvens av boligmangel, enn å erkjenne at det er en konsekvens av stor innvandring av ukvalifisert arbeidskraft på en av verdens mest spesialiserte arbeidsmarkeder.

Konsekvensen av alt snakket om boligmangelen er at de løsninger som presenteres, er utmeislet med tanke på å avbøte nettopp en boligmangel, snarere enn de virkelige, tilgrunnliggende problemene. Følgene av denne politikken ser vi i dag, i form av et overskudd av dyre leiligheter og et overmettet boligmarked i den dyrere segmentet.

Morgendagens «millionprogram»

For middelklassen innebærer det at prisene, som mange av dem med lån har antatt skal fortsette å vokse, begynner å gå ned. De som kom for sent inn i det pyramidespillet som utgjør Stockholms boligmarked, og tatt altfor store lån, risikerer å se sine investeringer smelte bort og forsvinne. I verste fall kan en lavkonjunktur med stigende renter føre til at folk hverken har mulighet til å selge eller å betjene sine lån.

Nybygging kommer heller ikke til å løse problemet med trangboddhet for økonomisk svake grupper – som studenter og nyankomne innvandrere – med mindre kommunene går inn og lar skattebetalerne subsidiere leieprisene for dem som står utenfor både arbeids- og boligmarkedet, slik det skjedde etter det såkalte «millionprogrammet» på boligmarkedet på 1960- og 70-tallet.

Et ikke usannsynlig scenario er at en del av det boligoverskuddet som er skapt gjennom de siste årenes byggeboom, kommer til å gjøres om til sosialboliger på skattebetalernes bekostning. Om rentene øker og boligbobbelen sprekker, vil det finnes mange tomme leiligheter og mange som vil flytte inn i dem, uten egne muligheter til å betale.

For den hardt prøvede middelklassen ville det innebære at de får en dobbel regning å betale, først i form av fallende verdi på egne leiligheter, dernest i form av høyere skatter for å dekke kostnadsøkningen som et slikt massivt offentlig tiltak på boligmarkedet ville innebære.

Da de i dag så utskjelte boligområdene som ble bygget under millionprogrammet, så dagens lys, var det middelklassen som flyttet inn i de lyse og velplanlagte moderne leilighetene. Det tok imidlertid ikke mange år før den negative spiralen vi i dag ser konsekvensene av, skjøt fart.

Mange av forstedene som ble bygget da, er i dag i utenforskapsområder preget av arbeidsløshet, gjengkriminalitet og stadig mer brutal vold. Der bor i hovedsak de for hvem dørene til det øvrige boligmarkedet er stengt.

Risikoen er at mange av boligområdene som bygges i dag, kommer til å gå samme skjebne i møte om beslutningstagerne fortsetter å late som om det er boligmangel som er det grunnleggende problemet, og derfor lar være å adressere integrasjonsproblemene, problemene på arbeidsmarkedet, trygdeproblemene og den økende kriminaliteten. Er dagens boligboom morgendagens millionprogram?

Satt på spissen: Kommer Hammarby Sjöstad til å bli det nye Rinkeby?

Bli abonnent

Da får du tilgang til alle artikler. Det tar under ett minutt.

Prøv i en måned for 1,-
Allerede abonnent? Logg inn

Fra forsiden